Giá sơ cấp nhà liền thổ TP HCM giảm 33%

Nguồn cung sơ cấp từ hai dự án đại đô thị tại khu Tây và Nam với mặt bằng thấp đã kéo giá nhà liền thổ tại TP HCM giảm gần 33% so với cùng kỳ năm ngoái, theo Savills.

Báo cáo thị trường bất động sản quý III của Savills cho thấy giá sơ cấp nhà liền thổ tại TP HCM cũ bình quân đạt 150 triệu đồng mỗi m2, giảm hơn 16% so với quý trước và 32,7% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đà giảm chủ yếu phản ánh sự thay đổi cơ cấu nguồn cung, khi phần lớn sản phẩm mở bán mới đến từ các khu đô thị quy mô lớn ở ngoại thành, có mặt bằng giá cạnh tranh hơn.

Cụ thể, trong khoảng 3.600 căn nhà liền thổ mở bán mới trong quý, khoảng 80% đến từ hai khu đô thị lớn ở phía Bắc và phía Nam thành phố. Hơn một nửa nguồn cung mới có giá dưới 10 tỷ đồng mỗi căn, góp phần kéo mức giá bình quân toàn thị trường đi xuống.

Diễn biến này cũng được CBRE Việt Nam ghi nhận. Theo đơn vị này, giá sơ cấp nhà liền thổ tại TP HCM trước sáp nhập giảm 29% so với cùng kỳ 2025, xuống khoảng 214 triệu đồng mỗi m2 đất.

Mức giảm mạnh chủ yếu đến từ một dự án đại đô thị bắt đầu mở bán từ quý II, có mặt bằng giá thấp hơn khoảng 40% so với mức bình quân toàn thị trường. Điều này, theo CBRE phản ánh thực tế giá sơ cấp bình quân không chỉ chịu tác động từ việc điều chỉnh giá bán tại từng dự án, mà còn phụ thuộc đáng kể vào vị trí, phân khúc và tỷ trọng sản phẩm được đưa ra thị trường trong từng giai đoạn.

Trên thị trường thứ cấp, giá nhà liền thổ cũng điều chỉnh nhưng với biên độ thấp hơn. CBRE ghi nhận giá sang tay bình quân đạt khoảng 159 triệu đồng mỗi m2 đất, giảm 6% so với quý trước và 4% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, Dat Xanh Services và DKRA Consulting ghi nhận giá nhà thấp tầng tại các khu đô thị giảm 10-15% so với quý trước.

Dù giá sơ cấp bình quân giảm mạnh, thanh khoản phân khúc này vẫn chưa cải thiện rõ rệt. Theo Savills, tỷ lệ hấp thụ nhà liền thổ trong quý III đạt 14%, trong bối cảnh chi phí vay cao tiếp tục ảnh hưởng đến quyết định mua nhà. Giao dịch chủ yếu tập trung tại các khu đô thị ngoại thành.

Số liệu của DKRA cũng cho thấy sức cầu thấp. Tính trên tổng nguồn cung sơ cấp, bao gồm cả dự án mới và hàng tồn kho, tỷ lệ hấp thụ nhà thấp tầng tại TP HCM và vùng phụ cận chỉ khoảng 7%, giảm 27% so với quý trước. Giao dịch tập trung chủ yếu ở nhóm sản phẩm có giá dưới 10 tỷ đồng.

Trước sức mua suy yếu, nhiều chủ đầu tư dự án quy mô vừa và nhỏ đã trì hoãn kế hoạch mở bán để theo dõi diễn biến thị trường. Những doanh nghiệp tiếp tục triển khai bán hàng tăng cường ưu đãi, hỗ trợ tài chính và kéo dài tiến độ thanh toán nhằm cải thiện khả năng tiếp cận của người mua. Một số chủ đầu tư lớn áp dụng mức chiết khấu lên đến 30% cho khách hàng thân thiết.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc thị trường Savills TP HCM, cho rằng lãi suất cao và thanh khoản yếu đang khiến thị trường nhà ở trầm lắng. Khi người mua ngày càng cân nhắc khả năng chi trả, lợi thế cạnh tranh không còn chỉ nằm ở vị trí hay quy mô dự án, mà còn phụ thuộc vào giá bán và phương án thanh toán. Chủ đầu tư sẽ phải tính toán lại diện tích, cơ cấu sản phẩm và chính sách bán hàng để tiếp cận nhóm khách có nhu cầu ở thực.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, dự báo nguồn cung nhà phố, biệt thự phía Nam có thể đạt gần 2.000 sản phẩm trong quý IV, chủ yếu đến từ các đại đô thị tại TP HCM và những địa bàn lân cận. Tuy nhiên, nguồn cung tăng chưa đồng nghĩa giao dịch sẽ phục hồi tương ứng, khi người mua vẫn ưu tiên dự án có pháp lý rõ ràng, kết nối thuận tiện và chính sách thanh toán hấp dẫn.

Theo ông Thắng, giá sơ cấp khó giảm đáng kể do chi phí đầu vào còn cao, trong khi thị trường thứ cấp chưa dễ khởi sắc khi tín dụng bất động sản chịu tác động từ chính sách điều hành. Vì vậy, cạnh tranh thể hiện rõ hơn qua khả năng bán hàng và chính sách hỗ trợ người mua, thay vì những đợt giảm giá sâu trên diện rộng.

Trong quý IV, Savills dự báo thị trường dự kiến có thêm khoảng 3.500 căn nhà thấp tầng, chủ yếu từ các khu đô thị quy mô lớn ở ngoại thành. Đến năm 2029, nguồn cung tương lai được dự báo vượt 18.000 căn, tập trung chủ yếu tại Cần Giờ và Hóc Môn. Rổ hàng đa dạng hơn kỳ vọng kéo mặt bằng nhà liền thổ trở về mức hợp lý với nhu cầu chung của người mua.

Phương Uyên